Si quieres comprender cómo afecta la normativa de apartamentos turísticos a tu comunidad de vecinos, esta guía te lo explica de forma práctica y sencilla. En 2025 entran en juego dos cambios decisivos: el registro único obligatorio con número de identificación para cada vivienda y la facultad de la comunidad para prohibir, limitar o condicionar estos usos con mayoría cualificada. Con esta nueva combinación se redefine qué está permitido en los edificios y qué pasos debe liderar la presidencia de la comunidad.
En CEGAI lo vemos a diario: cuando la junta tiene un orden del día claro y un modelo de acuerdo preparado, las decisiones fluyen y se evita el desgaste entre vecinos. Esa es la clave para pasar de la discusión a la acción.
Lo nuevo en 2025, en una frase
Registro único + mayoría 3/5 en comunidad
- Registro único (NIU): todo alojamiento de corta duración debe obtener un Número de Identificación Único mediante la Ventanilla Única Digital (gestionada por el Colegio de Registradores). Las plataformas exigirán ese NIU para publicar; sin él, el anuncio se suspende. Desde 2/12/2024, además, es obligatorio registrar huéspedes en SES.HOSPEDAJES. Las multas por incumplir pueden alcanzar 30.000 € y, en supuestos graves, hasta 600.000 € según la CCAA.
- Poder de la comunidad: desde el 3 de abril de 2025, la comunidad puede prohibir, limitar o condicionar los usos turísticos con mayoría de 3/5 (propietarios y cuotas). Se permite además recargar hasta un 20% las cuotas ordinarias a las viviendas turísticas por mayor uso de zonas comunes. No hay efectos retroactivos sobre actividades ya legales antes de esa fecha (salvo conflictos).
¿Qué puede decidir tu comunidad?
Prohibir, limitar, condicionar y recargar cuotas
- Prohibir: jurídicamente es la medida más intensa. La reforma de LPH habilita acuerdos por 3/5, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo (2025) exige que la prohibición conste claramente en los estatutos para blindarla. Recomendación práctica: si la voluntad es prohibir, llevar el acuerdo a modificación estatutaria además del acta.
- Limitar/condicionar (p. ej., horarios, aforos, normas de convivencia, seguro RC, teléfono 24/7 para incidencias): aquí basta el acuerdo en acta con 3/5, sin necesidad de registrar en el Registro de la Propiedad. Es el recurso más ágil para reducir impactos de ruido, llaves, basuras, etc.
- Recargo en gastos: hasta +20% en cuotas para VUT por mayor desgaste de comunes. Define criterios objetivos (ascensores, limpieza, control de accesos) para evitar disputas.
En comunidades que gestionamos en el área de Santa Cruz, lo que más desbloquea es votar límites operativos (ruidos/horarios) y, en paralelo, encargar el texto de reforma estatutaria si la mayoría desea prohibir a futuro. Ese doble carril evita meses de conflictos.
Cómo aprobarlo en junta (paso a paso)
Antes de la junta
- Solicita certificación de propietarios y cuotas: necesitas la foto real para computar el 3/5.
- Redacta un orden del día con puntos separados: a) límites/condiciones; b) recargo; c) modificación estatutaria (si procede).
- Prepara modelos de acuerdo (texto literal) y un anexo de normas (ruidos, llaves, residuos, huéspedes).
- Circula la convocatoria conforme a LPH y anexa un informe de impacto (quejas, partes, desgastes) para dar contexto.
Durante la junta
5) Explica el umbral 3/5 y qué efectos tiene cada opción (condiciones vs prohibición estatutaria).
6) Vota por puntos (mejor votación separada para evitar mezclar porcentajes).
7) Si hay prohibición, acuerda comisión para elevar a estatutos y su inscripción (garantiza el blindaje jurisprudencial).
Después de la junta
8) Redacta acta con resultado y literal de acuerdos; notifica a todos los propietarios.
9) Publica normas internas y plazos de adaptación.
10) Si procede, eleva a estatutos y tramita su inscripción; comunica a propietarios explotadores los nuevos requisitos y fecha de efecto.
En nuestra experiencia, llevar al acta un “compromiso de buenas prácticas” (teléfono 24/7, gestión de llaves, quiet hours) reduce incidencias desde el primer mes y facilita el consenso.
NUESTRO OBJETIVO: FACILITAR LA GESTIÓN VECINAL
CONTACTA AHORAPasos de cumplimiento para propietarios (y cómo verificarlos desde la presidencia)
Para el propietario VUT
- Obtener NIU en Ventanilla Única y mostrarlo en anuncios. Sin NIU, las plataformas no publican.
- Registrar huéspedes en SES.HOSPEDAJES desde 02/12/2024.
- Cumplir con las condiciones de comunidad (seguro RC, aforo, horarios, residuos, ruidos…).
Para la comunidad
- Pedir acreditación de NIU y alta en SES.HOSPEDAJES al propietario.
- Verificar que el anuncio muestre NIU y respete las normas de la finca (en especial, aforo y horarios).
- Escalonar medidas: requerimiento formal → acuerdo de cese → comunicación a Ayuntamiento/CCAA si hay infracción.
Nuestro checklist de cumplimiento (NIU, plataformas, huéspedes, seguro, normas de convivencia) reduce mucho la carga mental de la presidencia en auditorías trimestrales.
Si ya existe una VUT en tu edificio: escenarios
- Actividad previa al 03/04/2025 y legal: sigue operando; aplica límites y condiciones comunitarias y, si la comunidad quiere prohibir a futuro, aborda estatutos para evitar dudas.
- Sin NIU o sin registro de huéspedes: inicia requerimiento; documenta la infracción; eleva a autoridad si no hay corrección. Sanciones hasta 30.000 € (y más en casos graves según CCAA).
- Molestias reiteradas (ruido, suciedad, llaves): aplica condiciones y régimen sancionador interno (si existe), además del recargo hasta 20% cuando se haya aprobado.
Marco autonómico y municipal: qué mirar en Santa Cruz de Tenerife (y Canarias)
Junto al marco estatal y la LPH, cada CCAA y muchos Ayuntamientos añaden requisitos (declaraciones responsables, requisitos de habitabilidad, licencias, tasas, seguros, límites de días, etc.). La viabilidad de una VUT puede cambiar por barrio o zona. Antes de decidir, revisa la normativa autonómica y municipal vigente.
Recomendación CEGAI: en Santa Cruz, verifica ordenanzas municipales y guías autonómicas vigentes antes de votar una prohibición o condicionamiento; llevamos a la junta un informe comparativo de requisitos locales y tiempos de tramitación para evitar “acuerdos imposibles”.
Sanciones y riesgos típicos (y cómo evitarlos)
- Anunciar sin NIU o no registrarse → suspensión en plataformas y multas (hasta 30.000 €; supuestos agravados más altos según CCAA). Prevención: control documental trimestral por la presidencia.
- No registrar huéspedes → sanción administrativa. Prevención: comprobación periódica del justificante de remisiones a SES.HOSPEDAJES.
- Prohibición mal instrumentada → impugnaciones. Prevención: si se quiere prohibir, estatutos claros + mayorías 3/5 + inscripción.
Checklist rápido para presidencias y juntas
Antes de la junta
- Certificación actualizada de propietarios y cuotas (objetivo: 3/5).
- Orden del día con tres bloques: límites/condiciones, recargo, modificación estatutaria.
- Borrador de normas de convivencia y modelo de acuerdo.
Durante
- Explicar diferencias: condicionar/limitar (acta) vs prohibir (estatutos).
- Votación separada por puntos.
- Comisión para elevar a estatutos (si procede).
Después
- Acta con literales y calendario de aplicación.
- Requerir a los VUT: NIU, SES.HOSPEDAJES, seguro RC, contacto 24/7.
- Auditoría de anuncios (NIU visible) y seguimiento de incidencias.
Preguntas Frecuentes
¿Qué ha aprobado el Parlamento de Canarias sobre la vivienda vacacional en 2025?
El 12 de noviembre de 2025 se aprobó en Canarias la primera ley que regula de manera integral la normativa de apartamentos turísticos y viviendas vacacionales en las islas. La norma establece una moratoria de cinco años para nuevas VUT, excluye las viviendas de protección oficial de este uso y otorga a ayuntamientos y cabildos competencias clave en la planificación y control. Su objetivo es equilibrar el derecho a la vivienda con la actividad turística bajo criterios de sostenibilidad. (fuente)
¿Puede mi comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí, pero la prohibición debe constar claramente en estatutos; el acuerdo por 3/5 es necesario y conviene inscribir la reforma. Para limitar/condicionar, basta acuerdo en acta con 3/5.
¿Puede la comunidad aplicar un recargo en las cuotas a las viviendas turísticas? Sí, hasta un 20% sobre las cuotas ordinarias, siempre que se apruebe por mayoría de 3/5. El recargo debe basarse en criterios objetivos (uso de ascensores, limpieza, accesos) para evitar conflictos.
¿Qué obligaciones adicionales pueden imponer las comunidades a las VUT? Normas de convivencia como horarios de silencio, seguro de responsabilidad civil, teléfono de incidencias 24/7 o gestión de llaves. Estas condiciones se aprueban en acta con mayoría de 3/5.
¿Qué es el NIU y cómo se consigue?
Es el número de identificación del alojamiento en el registro único. Se solicita por la Ventanilla Única Digital (C. de Registradores). Las plataformas lo exigen para publicar.
¿Qué pasa si un propietario no presenta el NIU o no registra huéspedes? La comunidad puede requerirlo formalmente y, en caso de incumplimiento, comunicarlo al Ayuntamiento o a la CCAA. Las sanciones pueden alcanzar los 30.000 € y, en supuestos graves, hasta 600.000 €.
¿Qué hay del registro de huéspedes?
Desde 02/12/2024 debes remitir datos a SES.HOSPEDAJES. No hacerlo conlleva sanciones.
¿Se aplica con retroactividad?
No. Las VUT legales antes del 03/04/2025 pueden seguir, salvo que incumplan otras normas o dañen la convivencia.
Conclusión
La palanca de 2025 en normativa de apartamentos turísticos combina control administrativo (NIU, plataformas, huéspedes) con poder comunitario real (3/5 para limitar/condicionar y, si se quiere prohibir, hacerlo vía estatutos). En CEGAI somos partidarios de empezar por condiciones operativas y recargos justos mientras se construye el consenso estatutario. Así proteges la convivencia, reduces incidencias y te aseguras de que cualquier veto futuro sea jurídicamente sólido.
