Si eres presidente/a de una comunidad, seguramente te suena la escena: un vecino te llama porque le ha salido una mancha en el techo. Encima, hay una terraza de uso privativo. Empieza la duda de siempre en torno a las humedades en terrazas comunitarias: ¿paga el propietario o la comunidad?
La respuesta depende del origen del daño. Si viene de elementos estructurales o de la impermeabilización de la terraza, como la tela asfáltica o el forjado, responde la comunidad. Si la filtración nace en acabados superficiales, como el solado, las baldosas, las jardineras sin protección o un mantenimiento deficiente del titular, responde el propietario.
Sobre el papel parece sencillo. En la práctica, no lo es tanto.
En CEGAI vemos con frecuencia que este tipo de conflictos no se resuelven con facilidad. Muchas veces resulta complicado identificar el origen exacto del problema. De hecho, es habitual encontrarse con informes de compañías de seguros que hablan de un supuesto “déficit de mantenimiento”, pero sin concretar con claridad dónde se ha producido ni quién debe asumir realmente la reparación. Cuando eso ocurre, el conflicto ya está encima de la mesa y lo único que queda es empezar a descartar causas hasta llegar al origen real de la incidencia.
Precisamente por eso esta guía es importante. El Tribunal Supremo ha consolidado un criterio que ayuda a ordenar este tipo de situaciones, pero además hace falta algo igual de importante: saber cómo actuar, qué pasos dar y cómo evitar que una incidencia técnica acabe convirtiéndose en un conflicto entre vecinos. Eso es lo que te explicamos aquí desde una perspectiva práctica y cercana, basada en lo que vivimos en el día a día de las comunidades que gestionamos. (Fuente)
Estructura vs. superficie: la regla que decide quién paga
Cuando hablamos de filtraciones o humedades en terrazas comunitarias, la clave no está tanto en quién usa la terraza como en qué parte de la terraza ha fallado. Esta diferencia es la que suele marcar la responsabilidad económica.
Estructura / impermeabilización: responde la comunidad
Aquí entran elementos como:
- el forjado,
- la lámina o tela asfáltica,
- las pendientes,
- los encuentros con petos y paramentos,
- y, en general, todo lo que forma parte de la estanqueidad y la estructura del edificio.
Si la filtración se debe al agotamiento de materiales, al deterioro normal por el paso del tiempo o a un defecto constructivo en estos elementos, la reparación corresponde a la comunidad, aunque la terraza tenga uso exclusivo de un propietario.
Superficie / uso privativo: responde el propietario
En este grupo estarían:
- el solado,
- las baldosas,
- rodapiés,
- jardineras,
- cerramientos instalados por el titular,
- y otros acabados o elementos vinculados al uso privativo.
Si el daño se produce por mal uso, por una reforma mal ejecutada o por falta de mantenimiento ordinario del titular, la responsabilidad será del propietario.
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CONTACTA AHORAQuién paga según el origen: guía en 4 reglas
Antes de entrar en debates, conviene decidir con criterio y rapidez quién asume el coste. Esta guía rápida resume el enfoque que usamos en CEGAI: identificar el origen de la filtración y cruzarlo con la naturaleza del elemento afectado. No sustituye al peritaje, pero sí ayuda a orientar la decisión desde el primer momento.
Regla 1
Si la filtración se debe al envejecimiento o fallo de la lámina impermeable o tela asfáltica, hablamos de un elemento común de impermeabilización o estructura. En ese caso, normalmente paga la comunidad.
Regla 2
Si el problema proviene de grietas, roturas o daños en baldosas o solado colocados por el propietario, estamos ante un acabado superficial de uso privativo. En ese caso, normalmente paga el propietario.
Regla 3
Si el origen está en un sumidero obstruido por hojas, polvo de calima o falta de limpieza, el problema se relaciona con el uso y mantenimiento ordinario de la terraza. En ese caso, normalmente paga el propietario.
Regla 4
Si aparecen fisuras en el forjado o en los encuentros con petos y paramentos que permiten el paso del agua, el fallo afecta a la estructura o a la estanqueidad del edificio. En ese caso, normalmente paga la comunidad.
La forma correcta de utilizar esta guía es sencilla: primero se identifica el origen mediante un peritaje técnico; después se determina si el fallo pertenece al ámbito de la estructura e impermeabilización o al de la superficie y el uso. Ese paso es el que evita decisiones precipitadas y discusiones estériles en junta.
En comunidades costeras que gestionamos en Santa Cruz de Tenerife, además, hay un factor que conviene no perder de vista: la salinidad, la calima y las lluvias intensas aceleran el desgaste de las láminas impermeables y pueden agravar pequeñas incidencias que, a simple vista, parecen menores.
Un caso real: cuando una obra en la terraza acaba afectando a toda la comunidad
Para entender bien cómo se complican estos casos, merece la pena aterrizarlo en una situación real.
Un propietario compra un ático y decide hacer una reforma integral de la vivienda, tanto en el interior como en la terraza. La empresa que estaba ejecutando las obras, por trabajos mal realizados y por distintas desavenencias, acaba siendo despedida. Pero antes de abandonar la obra, levanta toda la terraza para cambiar las losetas del suelo. Hablamos de una terraza que es zona común de uso privativo.
El propietario no había solicitado autorización para realizar esa intervención. Poco después llueve y, al haber quedado toda la superficie descubierta, el agua empieza a filtrarse a la vivienda del vecino de abajo.
Es en ese momento cuando la comunidad se entera realmente de lo que estaba ocurriendo. No había mala fe, probablemente había desconocimiento, pero eso no evita el problema: se habían ejecutado obras inconsentidas, se había dañado un elemento común y, además, ya existían daños en otra vivienda.
La situación se vuelve especialmente delicada porque aquí conviven dos realidades al mismo tiempo. Por un lado, la tela asfáltica, que estaba en buen estado y es un elemento común, ha quedado rota. Por otro, un vecino ya está sufriendo filtraciones en su vivienda. Es decir, no solo hay que reparar el daño, sino también determinar quién asume cada coste, cómo se actúa con rapidez y cómo se evita que el conflicto escale.
Este tipo de situaciones explican muy bien por qué la gestión de las humedades en terrazas comunitarias no puede reducirse a una respuesta genérica. Hace falta mediación, criterio técnico y capacidad de ordenar la conversación entre comunidad, propietario afectado, titular de la terraza, seguros y profesionales intervinientes.
En casos así, el papel de la administración no es solo “tramitar”. Es mediar, documentar, ordenar responsabilidades y facilitar una solución viable para que la comunidad no quede bloqueada. En CEGAI nos encontramos muchas veces justo en ese punto intermedio: cuando el daño ya existe, las posiciones están enfrentadas y lo importante es bajar el conflicto a hechos, informes y acuerdos claros.
Cómo actuar si aparece una mancha o gotera
Cuando aparecen humedades en terrazas comunitarias, actuar rápido marca la diferencia. No solo para contener el daño, sino para evitar que la situación se enrede más de la cuenta.
1. Comunicar la incidencia cuanto antes
Lo primero es que el vecino afectado avise a presidencia o administración y, si procede, al titular de la terraza. Conviene registrar desde el principio:
- fecha en la que aparece la mancha o gotera,
- fotos de los daños,
- estancia afectada,
- y cualquier dato que ayude a relacionarlo con lluvia, obra reciente o falta de mantenimiento.
2. Adoptar medidas provisionales
Si hay riesgo de que el daño aumente, toca proteger la zona y minimizar consecuencias. A veces basta con una solución provisional mientras llega el técnico; otras veces hay que actuar con más urgencia.
3. Pedir un peritaje técnico
Este es el punto decisivo. Sin diagnóstico, lo normal es que la discusión se alargue. Lo recomendable es solicitar un informe de arquitecto, arquitecto técnico o aparejador que determine el origen exacto de la filtración.
4. Determinar la responsabilidad
Con ese informe ya se puede decidir si el daño corresponde a la comunidad o al propietario. Aquí entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que regula el funcionamiento de las comunidades de vecinos, junto con el criterio jurisprudencial aplicable.
5. Solicitar presupuestos comparados
Trabajar con dos o tres presupuestos favorece la transparencia, ayuda a comparar soluciones y facilita que la junta tome una decisión razonable.
6. Aprobar la actuación en junta, si corresponde
Si se trata de una reparación comunitaria, debe convocarse la junta y reflejar correctamente el acuerdo en acta.
7. Ejecutar y documentar el cierre
La obra debe quedar cerrada con seguimiento, fotos finales, garantía y documentación mínima. No hacerlo es una de las razones por las que después aparecen nuevas discusiones.
En nuestra práctica, cuando activamos un peritaje rápido y llevamos a la junta una comparativa clara de opciones, el tono cambia por completo. Lo que al principio parecía un conflicto personal entre vecinos empieza a tratarse como lo que realmente es: un problema técnico con una solución técnica y jurídica.
Aprobar la reparación en junta: mayorías, presupuesto y fondo de reserva
Antes de ejecutar cualquier reparación que afecte a humedades en terrazas comunitarias u otros elementos comunes, la comunidad debe asegurarse de que el acuerdo se adopta correctamente y de que la obra queda bien definida desde el principio.
Una aprobación clara en junta evita conflictos posteriores, facilita la financiación y permite que la intervención se ejecute con criterios técnicos y económicos razonables.
En términos generales, las obras necesarias para conservación, seguridad o estanqueidad deben afrontarse conforme a la LPH. Si la reparación afecta a elementos comunes esenciales, no tiene sentido retrasarla por discusiones improductivas. Lo importante es documentar bien el origen del daño, el alcance de la reparación, la empresa elegida, el presupuesto aprobado y el modo de financiación.
Si el fondo de reserva no es suficiente, habrá que plantear una derrama. Aquí la forma de comunicarlo importa tanto como el acuerdo en sí. Cuando se explica bien el problema, se acompaña de informe técnico y se presentan opciones claras, la comunidad entiende mejor por qué hay que actuar.
En CEGAI defendemos acuerdos claros y medibles: alcance técnico definido, precio cerrado, plazos razonables y garantía escrita de la impermeabilización. Ese nivel de concreción evita muchas reclamaciones posteriores.
El factor Tenerife: salinidad, calima y lluvias intensas
No es lo mismo gestionar una comunidad en interior que hacerlo en una zona costera como Santa Cruz de Tenerife. Aquí hay condiciones ambientales que influyen directamente en el estado de cubiertas y terrazas, y que aumentan el riesgo de humedades en terrazas comunitarias si no se actúa con previsión.
La salinidad acelera la corrosión y el envejecimiento de determinados materiales. La calima deposita polvo fino que acaba obstruyendo sumideros y desagües. Y las lluvias intensas, aunque no sean constantes, ponen a prueba la evacuación del agua y los puntos más vulnerables de la cubierta.
Por eso, en este contexto, la prevención no puede limitarse a “mirarlo cuando llueva”. Hace falta un plan.
En CEGAI recomendamos:
- una inspección semestral de cubiertas y terrazas de uso privativo,
- revisión específica tras episodios fuertes de calima o lluvia,
- limpieza de sumideros y pluviales,
- control del estado de sellados y encuentros,
- y seguimiento de la vida útil de la impermeabilización para planificar su renovación antes de que falle.
Después de episodios de calima, por ejemplo, enviar un aviso rápido a presidencia para revisar sumideros y puntos de evacuación puede evitar una incidencia seria meses después. Esa es la diferencia entre reaccionar tarde o gestionar con previsión.
Errores frecuentes que encarecen la reparación
Hay varios errores que se repiten y que, casi siempre, terminan encareciendo la solución.
Debatir sin informe técnico
Cuando no se sabe cuál es el origen del daño, cada parte interpreta el problema a su favor. El resultado suele ser retraso y desgaste.
Confundir estatutos con naturaleza del elemento
Que una terraza sea de uso privativo no significa que todos sus elementos dejen de ser comunes. Esa confusión es muy habitual.
Parchear sin reparar la causa
Aplicar soluciones rápidas sobre la superficie sin resolver la impermeabilización solo aplaza el problema.
No documentar bien la actuación
Sin acta clara, presupuestos comparables, informe y garantía, la trazabilidad desaparece y vuelven las dudas.
Evitar estos errores no solo ahorra dinero. También reduce tensión en junta y protege la convivencia.
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CONTACTA AHORAMantenimiento programado de cubiertas: cuándo revisar, a quién llamar y cuánto puede costar
El mantenimiento periódico de las cubiertas es una de las mejores herramientas para evitar filtraciones y humedades en terrazas comunitarias. Especialmente en zonas de costa, esperar a que aparezca la gotera suele salir más caro.
Lo recomendable es revisar estas zonas cada 6 a 12 meses y hacer una comprobación adicional tras episodios de lluvia intensa o calima.
Para diagnosticar bien, lo adecuado es acudir a un técnico cualificado, como un arquitecto o aparejador. Para ejecutar la reparación, conviene contar con una empresa especializada en impermeabilización que aporte garantía por escrito.
En cuanto a costes, es preferible hablar de rangos orientativos y no de cifras cerradas, porque influyen muchos factores: superficie, accesibilidad, sistema constructivo, estado del soporte o necesidad de levantar acabados. Aun así, hay tres partidas habituales:
- peritaje técnico,
- mantenimiento periódico,
- y reimpermeabilización parcial o total.
La clave no es buscar solo el presupuesto más barato, sino comparar soluciones equivalentes y valorar durabilidad, garantía y alcance real de la intervención.
En CEGAI trabajamos precisamente así: coordinamos presupuestos comparables y ayudamos a la comunidad a planificar las actuaciones para que el fondo de reserva no sufra sobresaltos innecesarios.
Casos especiales: jardineras, pérgolas, cerramientos y seguros
No todas las humedades en terrazas comunitarias responden al mismo patrón. Hay situaciones en las que el análisis debe ser más fino. Las jardineras y maceteros pueden provocar filtraciones si se riegan sin protección adecuada o si alteran la evacuación del agua. Aquí suele responder el propietario, salvo que el fallo esté realmente en la impermeabilización base.
Las pérgolas y cerramientos también requieren especial atención. Si se han instalado sin autorización o modifican pendientes, fijaciones o desagües, pueden generar daños cuya responsabilidad recaiga en quien ejecutó o usa esa instalación.
Y luego está el tema del seguro, que a menudo genera más dudas de las que resuelve. Lo importante es no confundir quién paga con quién tramita. El seguro puede intervenir, pero antes hay que determinar el origen real del daño y la responsabilidad correspondiente.
Checklist para juntas de propietarios
Cuando la incidencia llega a junta, conviene no improvisar. Este pequeño checklist ayuda a ordenar la decisión.
Diagnóstico rápido
- ¿Existe un informe técnico que identifique el origen del daño?
- ¿Se han registrado fotos, fechas y descripción de la incidencia?
- ¿Se ha comprobado el estado de sumideros, sellados y evacuación?
Documentación para la junta
- Informe pericial
- Dos o tres presupuestos comparables
- Propuesta de financiación
- Borrador de acuerdo claro
- Garantías de la empresa que va a intervenir
Dudas frecuentes
¿Qué pasa si los estatutos dicen que el propietario paga todo lo de su terraza?
No basta con mirar esa frase de forma aislada. Si el origen está en un elemento común, como la impermeabilización o el forjado, la comunidad sigue siendo responsable.
¿Y si la filtración se debe a un sumidero atascado?
Si el atasco deriva de falta de limpieza o mantenimiento ordinario, normalmente corresponde al titular de la terraza.
¿Cómo se aprueba una reimpermeabilización completa?
Como una actuación necesaria de conservación sobre elemento común, con el acuerdo correspondiente en junta y con financiación bien definida.
¿Conviene avisar al seguro antes del informe?
Sí, conviene comunicar la incidencia cuanto antes. Pero el informe técnico sigue siendo lo que ordena la causa y la responsabilidad.
¿Cada cuánto revisar una terraza comunitaria de uso privativo en costa?
En un entorno como Tenerife, lo razonable es revisar cada 6 a 12 meses y siempre después de episodios de calima intensa o lluvias fuertes.
¿Y ahora?
Si eres presidente/a o formas parte de la junta de una comunidad de vecinos en Santa Cruz de Tenerife, lo importante no es solo saber quién paga unas humedades en terrazas comunitarias. Lo importante es saber cómo actuar sin perder tiempo, cómo evitar conflictos innecesarios y cómo prevenir que vuelva a pasar.
En CEGAI trabajamos con responsabilidad, cercanía, transparencia y eficiencia. Eso significa algo muy concreto: activamos el peritaje, ordenamos la decisión en junta, mediamos cuando hace falta y ayudamos a planificar el mantenimiento para que la comunidad no viva a golpe de derrama.
Solicita un diagnóstico y un plan preventivo con CEGAI.
