Derramas en comunidades de propietarios: qué son, cómo se aprueban y cómo gestionarlas
¿Te han convocado a una junta con un “punto 3: derrama”? Antes de pensar en cuánto te tocará pagar, respira. En CEGAI gestionamos derramas en comunidades de propietarios cada mes y sabemos que la clave está en tres pilares: claridad + proceso + comunicación.
En esta guía te contamos, paso a paso:
cómo decidir si realmente procede,
cómo repartirla sin conflictos,
y cómo cobrarla sin sobresaltos.
Al final, podrás calcular tu parte en apenas 2 minutos, con la tranquilidad de que todo se hace de forma justa y transparente.
Qué es una derrama
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad acuerda para cubrir gastos no previstos en el presupuesto anual: desde una reparación urgente de tejado hasta instalar un ascensor o mejorar la eficiencia energética. No es una subida de cuota ordinaria; es una aportación puntual (o en plazos) aprobada en junta para un fin concreto.
Ejemplos habituales: impermeabilización de azotea tras filtraciones, sustitución de bajantes, adaptación de accesos para personas mayores o con discapacidad, renovación de ascensor, aislamiento térmico del edificio.
En nuestra experiencia (CEGAI), cuando se define el motivo, el alcance y el coste estimado desde el minuto uno, la ansiedad vecinal baja de inmediato y la aprobación es ágil.
¿Quién la decide y con qué mayoría?
La derrama se decide en Junta de Propietarios y la mayoría necesaria depende del tipo de actuación. Resumen práctico:
- Conservación/mantenimiento ordinario (sin modificar título o estatutos): se aprueba por mayoría simple.
En segunda convocatoria, basta la mayoría de los asistentes que representen más del 50% de las cuotas presentes. Apto para actuaciones comunes de mantenimiento. - Nuevos servicios o mejoras sustantivas (por ejemplo, portería, vigilancia, arrendamiento de elementos comunes sin uso específico, eficiencia hídrica/energética): requiere 3/5 del total de propietarios y de las cuotas.
Se usa cuando se incorporan servicios o mejoras de calado. - Telecomunicaciones, energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos: basta 1/3 de propietarios y de cuotas.
Quien no vote a favor no asume el coste, salvo que se adhiera posteriormente. - Modificación del título constitutivo o de los estatutos: exige unanimidad.
Son casos excepcionales y de mayor trascendencia jurídica.
Claves CEGAI que aplicamos con nuestros clientes:
- Convocatoria con orden del día clarísimo, presupuesto orientativo y forma de pago propuesta.
- En junta, explicamos qué mayoría aplica y por qué, para que el acuerdo sea impugnable sólo si procede.
NUESTRO OBJETIVO: FACILITAR LA GESTIÓN VECINAL
CONTACTA AHORACómo se reparte el coste entre vecinos
El reparto del coste de las derramas en comunidades de propietarios suele ser uno de los puntos más sensibles en cualquier junta. La regla general establece que cada vecino contribuye según su coeficiente de participación, pero existen excepciones y acuerdos especiales que pueden modificar esta distribución.
Entender cómo se calculan las aportaciones, qué casos permiten exenciones y qué ocurre si alguien no paga es fundamental para evitar conflictos y garantizar una gestión transparente.
Regla general: cada propietario contribuye según su coeficiente de participación fijado en el título constitutivo (art. 9.1.e) y calculado en función de superficie útil, emplazamiento y uso de elementos comunes (art. 5).
Excepciones frecuentes:
- Mejoras no necesarias o nuevas instalaciones: si votas en contra y tu parte supera tres mensualidades ordinarias, no tienes obligación de pagar; si más tarde te adhieres, abonas lo que corresponda actualizado.
- Telecomunicaciones o renovables: quien no vote a favor no asume el coste (salvo adhesión futura).
Cómo lo hacemos en CEGAI: antes de votar, simulamos escenarios (coeficiente vs. reparto igualitario, cuando estatutos lo permiten) y dejamos por escrito el criterio que se adoptará. Minimiza malentendidos y evita impugnaciones.
Cuándo hay que pagar y qué pasa si no se paga (del recordatorio al monitorio)
Una vez aprobada la derrama, su exigibilidad y plazos son los que acuerde la junta. Recomendación práctica: calendario visible (por ejemplo, 3 plazos trimestrales) y comunicación por email + tablón + portal del propietario.
Si no se paga:
- Intereses de demora desde el vencimiento.
- La junta puede acordar medidas disuasorias (p. ej., intereses superiores al legal o restricción temporal de servicios no esenciales), siempre proporcionadas y sin afectar a la habitabilidad.
- Reclamación judicial por monitorio: requiere certificado de deuda (secretario con visto bueno del presidente de la comunidad) y acreditar la notificación al deudor. Posible embargo preventivo sin caución y condena en costas si procede.
Una herramienta práctica es la aplicación de una escalera de cobro: (1) recordatorio amistoso, (2) plan de pagos razonable si hay buena fe, (3) requerimiento formal, (4) monitorio. Resultado: menos tensión y mayor recuperación.
¿En qué casos no es obligatorio pagar?
- Mejoras o nuevas instalaciones no necesarias: si votaste en contra y tu cuota supera 3 mensualidades, exención (con derecho a adherirte más tarde pagando lo que corresponda).
- Telecomunicaciones/renovables: si no votaste a favor, no contribuyes al coste ni al mantenimiento, salvo adhesión posterior.
Si discrepas, deja constancia en acta y valora la impugnación si hay base legal (abuso, lesión grave, infracción de estatutos/ley). Mantente al corriente de pago o consigna la deuda para no perder legitimación.
Tipos de derramas más habituales
Las derramas en comunidades de propietarios pueden tener distintos orígenes y niveles de obligatoriedad, desde simples trabajos de conservación hasta actuaciones de accesibilidad o eficiencia energética. Conocer los tipos más habituales ayuda a anticipar costes, entender qué mayorías son necesarias y decidir con criterio.
A continuación, repasamos las situaciones más comunes en las que se aprueban derramas, junto con la documentación imprescindible para que el proceso sea transparente y sin conflictos.
- Conservación y mantenimiento (obligatorias): fachadas, cubiertas, bajantes, ascensores…
- Accesibilidad (instalación de rampas/ascensor o adaptación): obligatorias si lo solicita persona con discapacidad o mayor de 70 años, incluso si excede 12 mensualidades.
- Eficiencia energética (aislamiento, paneles solares, renovación de equipos): régimen de mayorías y reparto específico.
- Trabajos impuestos por la Administración (por ejemplo, ITE desfavorable).
- Imprevistos (daños urgentes que no pueden esperar al próximo presupuesto).
Lo ideal es presentar tres presupuestos comparables y un informe claro de impacto económico por vivienda para decidir con criterio.
Antes:
- Convocatoria con punto específico de derrama (objeto, importe estimado, forma y calendario de pago).
Durante/después:
- Acta con asistentes/representados, votos y mayorías, acuerdo de derrama y reparto. Envío a todos los propietarios.
- Presupuesto desglosado y comparado (si hay varias opciones).
- Certificado de deudas en caso de venta (anualidad en curso + 3 años previos afectan al inmueble).
- Justificantes de pago para cada propietario.
Cómo ayuda un buen administrador: método CEGAI paso a paso (transparencia y calma)
- Marco legal y técnico: explicamos mayorías aplicables y alternativas viables.
- Presupuestos comparados y negociación para optimizar costes.
- Convocatoria clara, junta eficaz (resolutiva y breve).
- Plan financiero (plazos, bonificaciones por pronto pago, opciones para casos vulnerables).
- Comunicación multicanal (email/portal/tablón) con preguntas-respuestas frecuentes.
- Cobro y seguimiento con indicadores y reporte periódico.
- Gestión de incidencias y mediación vecinal.
- Ayudas/subvenciones cuando proceda (accesibilidad/eficiencia).
Importante anticiparnos. Un buen cronograma y mensajes de “qué, cuánto, cuándo y por qué” reducen la conflictividad a la mitad.
Ejemplo guiado: calcula tu parte en 2 minutos
Datos del ejemplo:
- Coste total de obra: 36.000 €
- Nº viviendas: 12
- Tu coeficiente: 8,50% (0,085)
- Plazos: 3 pagos iguales
Cálculo por coeficiente (regla general):
Tu parte = 36.000 € × 0,085 = 3.060 € → en 3 plazos = 1.020 € por plazo.
¿Y si fuera mejora no necesaria con coste alto y votaste en contra?
Si supera 3 mensualidades ordinarias y constas en acta como disidente, podrías no estar obligado; si te adhieres después, abonarías lo que corresponda actualizado. Para cualquier consulta, contacta con Administraciones CEGAI haciendo clic AQUÍ
Dudas rápidas de presidencias y juntas
- ¿Puedo negarme a pagar? Solo en mejoras no necesarias de coste elevado si votaste en contra, o en ciertas telecos/renovables si no votaste a favor y no usas el servicio. El resto son obligatorias.
- ¿Cuándo empieza a contar el interés de demora? Desde el vencimiento del pago acordado.
- ¿Qué documentos necesito para el monitorio? Certificado de deuda con visto bueno y acreditación de la notificación al deudor. Posible embargo preventivo sin caución; pueden imponerse costas.
- Vendo el piso, ¿me afecta una derrama pendiente? El inmueble queda afecto a la anualidad en curso y tres años anteriores; solicita certificado de deudas.
- ¿Y si el acuerdo es abusivo? Cabe impugnación si vulnera ley/estatutos, es gravemente lesivo o hay abuso de derecho. Mantente al corriente o consigna para impugnar.
¿Con qué debes quedarte?. Derramas sin dramas
Cuando defines desde el inicio qué, cuánto, cuándo y por qué, las derramas en comunidades de propietarios dejan de ser un problema y se convierten en un proyecto compartido de la comunidad. Lo esencial es acordar la mayoría correcta, documentar cada paso (convocatoria, acta, presupuesto y justificantes) y comunicar con claridad el calendario de pagos.
Si surgen dudas o impagos, aplica un proceso escalonado y objetivo: recordatorio, plan de pagos razonable y, en última instancia, monitorio.
En CEGAI trabajamos con responsabilidad, cercanía, transparencia y eficiencia para que todo esto ocurra sin sobresaltos: presupuestos comparados, cronograma claro y seguimiento continuo. Tu derrama, sin dramas. Contacta con nosotros y solicita asesoría sin compromiso.
