Morosos en la comunidad de vecinos: guía práctica para propietarios en Tenerife
¿Y si te dijera que la mayoría de juntas tarda meses en recuperar cuotas por un único detalle formal que se olvida en la convocatoria? Sigue leyendo: en el paso 4 te cuento cómo blindarlo y evitar que el monitorio se caiga por un tecnicismo. Esta es la guía que usamos en CEGAI Administración de Fincas para gestionar morosos en la comunidad de vecinos en Santa Cruz de Tenerife, con cercanía, transparencia y eficiencia.
¿Cuándo se considera a un vecino moroso y qué pasa si no paga la comunidad?
En propiedad horizontal, es moroso quien no abona en plazo las cuotas, derramas u otros conceptos aprobados por la junta. Desde ese momento, la deuda devenga intereses y la comunidad puede activar medidas disuasorias proporcionales (intereses superiores al legal o limitación temporal del uso de servicios no esenciales, como piscina), siempre sin afectar a la habitabilidad ni aplicarse con carácter retroactivo. Todo ello puede figurar en estatutos o acordarse en junta.
Además, la LPH permite incluir en la petición inicial del monitorio las cuotas que se devenguen hasta la notificación, y cargar al deudor los gastos y costes de la reclamación, incluidos los derivados del secretario-administrador. Esto acelera el recobro y evita demandas sucesivas.
Si buscas términos prácticos:
- “vecinos no pagan comunidad”: activa aviso temprano y conciliación.
- “impago comunidad de vecinos”: prepara liquidación detallada por meses y conceptos.
- “deuda con la comunidad de vecinos”: incorpora intereses si estatutos o acuerdo lo recogen.
Claves CEGAI (cercanía + responsabilidad): avisamos por escrito, desglosamos mes a mes y proponemos primero una salida amistosa documentada. Si no hay respuesta, pasamos a la vía formal con todo en regla.
NO DEJES QUE LA DEUDA CREZCA: ACTIVA HOY MEDIDAS DISUASORIAS
¿HACEMOS NÚMEROS?Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad (y cuáles no)
Un propietario moroso puede asistir a la junta, pero no puede votar si al inicio no está al corriente (art. 15.2 LPH). Hay excepciones:
- Consignación judicial o notarial efectiva de la totalidad debida antes de la junta (debe demostrarla al inicio).
- Acuerdos que requieran unanimidad sobre coeficientes/cuotas (p. ej., desafección/venta de elemento común).
- Si no figura como moroso en la convocatoria, podría votar; por eso conviene notificar y celebrar la junta en el mismo mes.
Respecto a servicios comunes, solo se pueden limitar servicios no esenciales; nunca los que afecten a habitabilidad, seguridad o accesibilidad.
CEGAI (transparencia): lo explicamos en la convocatoria, incluyendo relación de morosos y la advertencia de privación de voto, para evitar conflictos en junta.
Ruta CEGAI para cobrar deudas de comunidad de propietarios sin fricciones
- Contacto cercano: detectamos el impago y llamamos; muchas incidencias se resuelven así.
- MASC/mediación: desde 2025 la Ley Orgánica 1/2025 impulsa los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos como requisito de admisibilidad. Nuestro burofax ya invita a negociar (calendario de pago, mediación o conciliación) y sirve para probar el intento de MASC.
- Propuesta de pago escalonado con plazos realistas y control de cumplimiento.
- Si no hay acuerdo, formalizamos: junta, certificado y notificación para ir a monitorio. (Ver siguiente apartado).
CEGAI (eficiencia): evitamos pasos en falso; todo queda documentado y trazable para que el juzgado admita la reclamación sin sorpresas.
Procedimiento legal paso a paso: de la junta al monitorio
Convocatoria y orden del día
Incluye punto específico de liquidación de deuda y, en la convocatoria, la relación de propietarios no al corriente y la advertencia sobre el voto.
Liquidación y certificado de deuda
Si tras la junta no paga en tres días, el secretario-administrador (con visto bueno del presidente) emite certificado con: datos del deudor y finca, detalle por cuotas/derramas/intereses, total adeudado y autorización para acciones legales. Documento clave del monitorio (art. 21 LPH).
Notificación (incl. tablón 3 días)
Se notifica en el domicilio designado; en su defecto, en la finca. Si es imposible, tablón de anuncios o lugar visible tres días naturales con fecha y motivos; así también se protege datos personales.
Requerimiento fehaciente (burofax)
Con acuse y certificación de contenido; hoy conviene centrarlo en MASC (oferta de pago aplazado, mediación, etc.). Aunque el deudor no lo recoja, deja rastro útil y puede cumplir la procedibilidad para demandar.
Presentación del monitorio (art. 21 LPH y 812 LEC)
Se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar de la finca (telemático o presencial). Adjunta certificado, acreditación de la notificación y, si procede, estatutos (intereses pactados). El juzgado requerirá al deudor 20 días hábiles para pagar u oponerse. Si se opone, la comunidad puede pedir embargo preventivo sin caución. Los honorarios de abogado/procurador pueden imponerse al deudor dentro de límites LEC.
CEGAI (responsabilidad): nunca iniciamos monitorio sin acta, certificado y notificación impecables. Eso reduce dilaciones y maximiza opciones de cobro.
Intereses por impago en comunidad: cómo fijarlos sin errores
- La LPH admite intereses superiores al legal como medida disuasoria si se aprueban y no son abusivos ni retroactivos; incorpóralos en estatutos o acuerdo expreso.
- En todo caso, las deudas devengan intereses desde el vencimiento (ex lege).
- La práctica judicial corrige recargos desproporcionados (p. ej., del 34% acumulado durante años). Ajusta al interés legal +5 puntos cuando así se haya aprobado y evita reclamar penalizaciones sin soporte.
CEGAI (transparencia): en el certificado siempre separamos principal, intereses y costes para que el juzgado lo entienda de un vistazo.
Compra/venta con deudas de la comunidad de propietarios
El comprador responde con el inmueble por la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Por eso, en la escritura el transmitente debe declarar su situación y aportar certificación de deuda; el secretario la emite en 7 días naturales desde la solicitud (con visto bueno del presidente).
CEGAI (cercanía): si administramos la finca, enviamos la certificación al notario dentro de plazo y aclaramos cualquier discrepancia antes de firmar para que nadie “herede” sorpresas.
Casos típicos y cómo los resolvemos (enfoque de cercanía y transparencia)
- Segundas residencias y ausencias: programamos comunicaciones por canales digitales (e-mail + burofax cuando toque) y priorizamos MASC para evitar viajes y tensiones.
- Morosidad estacional (verano, navidades): anticipamos recordatorios 15 días antes de vencimientos y proponemos pagos fraccionados a quien lo pida por adelantado.
- Comunidades mixtas (locales + viviendas): distinguimos gastos individualizables y generales para que el certificado sea impecable.
CEGAI (eficiencia): el presidente recibe un resumen ejecutivo con estado de deuda, acciones y próximas fechas, para decidir sin carga mental.
Checklist de 10 pasos de acción inmediata
- Revisa convocatoria con relación de morosos y advertencia de voto.
- Aprueba en junta la liquidación de deuda (punto específico del orden del día).
- Notifica el acuerdo por escrito; si no es posible, tablón 3 días.
- Espera 3 días; si no paga, pide el certificado con desglose y autorización para acciones.
- Envía burofax con acuse y certificación de contenido proponiendo MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias): Son vías extrajudiciales para intentar un acuerdo antes del juicio: mediación, conciliación, opinión experta independiente, oferta vinculante confidencial, negociación entre abogados, abogacía colaborativa, etc. (Fuente)
- Prepara estatutos y acuerdos sobre intereses si los vas a reclamar.
- Presenta el monitorio (adjunta certificado, notificación y estatutos).
- Si hay oposición, solicita embargo preventivo sin caución: Qué es: es una medida cautelar que puede pedir la comunidad cuando el vecino se opone al monitorio. El juzgado “ata” (inmoviliza) bienes del deudor para asegurar el cobro mientras se resuelve el pleito. “Sin caución” = la comunidad no tiene que depositar fianza para que se acuerde.
El juzgado embarga bienes suficientes para cubrir deuda + intereses + costas, siguiendo la preferencia de la LEC: primero dinero/cuentas, luego créditos y rentas, vehículos/bienes muebles, y solo después inmuebles (vivienda incluida, si hiciera falta). Cuándo se activa: si el deudor se opone al monitorio y la comunidad lo solicita; el juzgado debe acordarlo. El deudor puede levantarlo si presta garantía suficiente (p. ej., aval). (Fuente) - Documenta todas las comunicaciones (fechas, acuses, intentos).
- En ventas, exige certificación de deudas (plazo 7 días).
LO QUE INVIERTES EN CEGAI NO LLEGA A LO QUE CUESTA UNA MALA DECISIÓN EN JUNTA
CONTACTA YA MISMOOtras Preguntas frecuentes
¿Qué hacer si un vecino no paga la comunidad?
Habla, ofrece MASC (pago aplazado/mediación) y, si no funciona, junta, certificado, notificación y monitorio con deuda actualizada hasta la notificación.
¿Cuándo se puede denunciar a un vecino por no pagar la comunidad?
Tras notificar el acuerdo y requerir fehacientemente sin resultado; el monitorio es la vía preferente.
¿Qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad?
Puede asistir a la junta, pero en principio no votar; hay excepciones (consignación efectiva, unanimidad en coeficientes, caso convocatoria).
¿Qué pasa si no se paga la comunidad de vecinos?
La deuda devenga intereses, puede limitarse el uso de servicios no esenciales y acabará en monitorio con posibilidad de embargo si hay oposición.
¿Deudas de la comunidad de propietarios en una compraventa?
El comprador responde por el año en curso y tres anteriores; es obligatorio pedir certificación de deudas (plazo 7 días).
Conclusión
En CEGAI combinamos cercanía (hablamos con el vecino y proponemos una salida), responsabilidad (expediente blindado), transparencia (informes claros al presidente) y eficiencia (monitorio bien armado y, si toca, embargo preventivo). Si estás lidiando con morosos en la comunidad de vecinos, esta ruta te permite actuar con firmeza y sin conflictos innecesarios. Ahorras tiempo, evitas discusiones y reduces costes. Y si prefieres delegar, estamos a tu lado como asesores para que puedas volver a centrarte en tu comunidad… y en tu vida.